현재의 부동산 시장 상황과 향후 전망을 다루고 있습니다.
인구 감소에 따른 부동산 시장의 영향을 언급하고, 전세 가격의 상승과 매매 가격의 하락을 예상하고 있습니다.또한, 미국의 금리 인하에 따른 영향과 전세 가격의 상승에 대해 설명하고 있습니다.
전반적으로 부동산 시장의 상황과 향후 변화에 대한 관점을 제시하고 있습니다.
부동산 가격 추이는?
인구 감소는 단기간에 막을 수 없는 상수이며, 세상이 변하면 집값도 변하기 마련이에요.
전망은 2차적 하락 초기로, 서울 아파트는 작년 10월부터 가격이 떨어지고 있어요.하지만 지역별로 수요는 다르며 그에 따라 차별화된 전망이 나타나고 있어요.
세 가 되면 두려워하는 부동산 관련 전망은 사람마다 다르다는 것이죠.
다가오는 2차 하락에 대해 어떻게 대응해야 할까요?
2022년 거래가 안 되고 급락한 시기였지만, 2023년부터 1월부터 9월까지 반등했어요.
2022년 가격 하락을 일시적으로 생각하고 기다렸지만, 올해는 아직 2차 하락의 초기일 수 있다고 판단할 수 있으며, 기다리는 타이밍이 좋을 수 있어요.
과거를 보면 2009년에도 비슷한 패턴이 있었고, 이를 참고하여 자금 사용과 투자에 신중할 필요가 있어요.
서울 아파트 가격이 지속적으로 하락하고 있고, 전국적인 하락 추세도 관측되고 있습니다.
현재 PF 부실 사태가 영향을 주고 있으며, PF 사태가 정리될 것으로 보아 추가적인 하락이 예상되고 있습니다.
개발 사업을 위해 땅을 살 때부터 부실 사업장 정리까지 개발 사업을 위해 땅을 살 때에는 계약금으로 10% 정도의 금액이 필요해요.
부실 사업장 정리를 위해 경매로 진행될 수 있으며, 경매가 연속으로 유찰되면 매각 가격이 하락해요.
현재 부동산 시장은 가격이 하락하였고, 분양 사업에서는 매출액이 감소하고 있음을 의미해요.
PF 대출 금리는 2020년에 비해 상승하였으며, 공사비 또한 최근에는 한 30% 상승했어요.
토지 가격 하락으로 인한 부동산 투자자들의 대처는?
토지 가격이 급락해 수익형 부동산 투자자들의 매수심리가 감소하고 매도를 고려하게 되었어요.
경매로 토지를 팔 경우, 2010년과 비교하면 최소 20% 이상 가격이 하락되어야 거래가 성사되는 상황이에요.
이에 따라 부동산 시장의 심리적인 약화로 인해 가격이 하락하고, PF 부실 사업자의 정리를 통해 땅값이 낮아지는 상황 예상됩니다.
금융시장 하락이 지속 가능성과 관련된 불확실 요인은?
매수세 부재로 시장이 더이상 상승할 수 없을 뿐만 아니라, 매도자들도 금융시장을 떠나는 추세에 있어요.
부동산 대출을 받아놓은 사람들은 금리 인하에 대한 기대로 매수 세력이 증가할 것으로 예상됩니다.
미국의 금리 인하 여부는 경제 전문가들도 맞서는 분위기이나 인하 시 금리의 유효성이 상당히 의심스러우므로 경기 변동에 대비할 필요가 있고, 투자에 앞서 하락장에 대한 예측을 고려하고, 불확실한 외부요인에 대해서는 지속적인 관심이 필요합니다.
한국 금리보다 미국 금리를 보는 이유는?
현재 한국의 금리 기준은 3.5%이고, 상위 국가는 5.5%이에요.
그렇지만 한국이 선제적으로 이룰 것이기 때문에 금리를 내리기 쉽지 않아요.
때문에, 금리 결정을 고민 중이라면 미국 금리를 참조하기를 추천해요.
한국과 미국 금리 간 2% 포인트가 차이가 있지만, 1% 포인트로 줄어들 땐 금리 결정이 좀 더 잘될 수 있다는데요.
부동산 대부분이 사이클을 이루기 때문에, 충분한 연구 후 매수 결정하기를 추천합니다(1년-6).
가격 폭락 시 거래량은 어떻게 변화하나요?
거래량이 증가하는 기간은 1년 동안이며, 회복 기간에 해당해요.
규제가 들어가면서 거래량이 줄어들고, 투자가 어려워지는 상황에서 침체기에 진입해요.
2022년과 이후에는 가격이 더 떨어지면서 거래량은 반대로 증가하게 돼요.
작년 상반기에는 거래량이 늘어나면서 가격이 상승했지만, 다시 가격이 불기로 돌아왔어요.
현재의 불안정한 시장에서는, 가격 폭락 시 거래량이 감소하고 회복 시 거래량이 증가하는 것이 중요한 특징이에요.
주택 시장 회복 시기는 어떤 때인가?
2023년 1월부터 9월까지 하락 후 단기 상승하여 회복 진입기 대비 침체기로 인식하는 것이 좋아요.
회복 진입기에서는 부동산 관심이 줄어들어 아파트 가격은 보합 또는 상승하지 않지만 전세 시장이 활성화되며 전세 가격은 올라간다고 해요.
전세가율이 상승하여 많은 사람들이 전세로 거주하려고 하면서 집값은 거의 유지되고 세금만 지불해야 하므로 전세가 유리해져요.
전세가율이 특정 비율 이상 상승하면 집매매가 타이밍이 되는데, 이때의 전세가율은 평균적으로 47%인 것으로 나와요.
하지만, 과거 데이터를 확인하면 전세가율이 저점이 되는 지점이 있으며, 현재 서울 아파트의 전세가율은 평균적으로 47%인 반면, 2008년에는 34%로 하락한 적이 있었어요.
전세는 상승할 때 매수 타이밍인 이유는?
매매 가격이 떨어져도 전세가는 함께 떨어지지 않아요.
그러나 입주를 위해 3년이 지난 전세가는 부동산 시장 침체 시 더 빠르게 떨어져요.
하지만 2013년 이후부터 상승 추세를 보이며, 전세 가율은 47%에서 60%까지 오를 것으로 예상돼요.
한국과 미국의 금리 차이가 줄어들면서 전세 가격이 오를 것으로 예측되며, 이때 전세 가격이 성장하면 일차적인 매수 타이밍이 될 수 있어요.
전세가 유리한 정책과 대출 제도가 낮아져서도 전세가 상승 추세를 이어갈 것이에요.
전세 대신 집 구매가 늘어나는 이유?
부동산 시장에서 집값이 오르지 않아 전세계약을 맺는 것이 어려워집니다.
하지만 최근 전세값이 상승하고, 집주인들이 전세 대신 집을 팔려는 현상이 나타나면서 집 구매를 고려하는 분위기가 생겨나고 있어요.
이에 따라 임차인들은 집값이 낮아질 때에 구매하는 것이 유리하다는 생각이 생긴 거죠.
현재는 인구 감소와 고령화가 진행되고 있어 미래에 대한 우려도 있지만, 과거에도 순환되는 경향이 있었기 때문에 이번 판매 붐은 일시적인 현상일 수도 있을 거 같아요.
인구 감소로 인한 아파트 가격 변화는?
인구 감소는 불가피한 트렌드이며, 인구 감소에 따른 상수는 사람마다 다르게 해석될 수 있어요.
인구 감소로 인해 집 값이 하락하고 차별화가 진행되는 경향이 있어요.
서울 아파트 가격은 올랐으며, 경기 인천과 분당도 올랐지만 일산은 277% 상승하였어요.
1기 신도시는 서울과 유사한 가격 상승세를 보였습니다.
부동산 가격에 영향을 주는 차별화 요소는?
분당은 가격 상승률이 높고 일산은 적은 이유는 일자리 분포에 있어요.
서울의 일자리가 많아서 분당은 강남 정보성이 좋고 판교와 가까워 상승폭이 크다는 거죠.
부동산 가격은 유동성, 경제 성장률, 물가 상승률 등에 영향을 받아요.
광의의 통화인 M2와 부동산 가격은 연관성이 크며, M2는 지속적으로 증가하고 있어요.
따라서 부동산 가격은 장기적으로 낮아지는 게 아니라 상승한다는 것을 명확히 해야 해요.
부동산 가격 변동 영향요인은?
부동산 가격이 매년 올라가는 것은 아니며, 장기적으로 보면 M2 많이 증가할수록 아파트 분양 가격도 상승한다고 해요.
1987년에는 압구정 미성 아파트 1채 분양 가격이 6,360원이었는데, 이제는 39억 4천만 원으로 60배 이상 상승했어요.
그러므로, 부동산 가격은 경제의 흐름과 유동성에 따라 결정되므로, 압구정처럼 M2를 따라간 지역이 다른 지역과 차별화될 가능성이 높다는 것이죠.
이에 따라, 부동산 투자 시에는 장기 수정과 지역별 차별화를 염두에 두어야 합니다요.
부동산 가격 요즘 어떻게 되나요?
부동산은 거주 수요가 높아 수익할 가능성이 높다고 해요.
하지만 M2 그래프 변화가 집 구매 결정에도 영향을 미칠 수 있다는 점도 알아두세요.
M2는 주기적인 하락과 상승이 있더라도 계속 증가할 수밖에 없어서 부동산 가격은 하락할 것으로 전망됩니다.
하지만, 장기적으로는 부동산 관련 자산은 수익할 가능성이 높아요.
한국 경제성장과 주택 가격 상승 사이의 관계?
2000년부터 2023년까지 경제성장과 잠재 성장률이 낮아지는 추세인데, M2 자체적으로는 확대가 적어지고 있네요.
경제 성장률과 주택 가격을 매칭시킬 지 M2와 매칭시킬 지에 대한 중요한 문제가 있어요.
경제 성장률보다 M2가 월등히 높기 때문에 세금으로 더 많은 수익을 올리는 것은 의미가 없어집니다.
하지만 M2가 크게 상승하지 않는다면 후속적으로 경제 성장률도 낮아질 수 있는데, 이와 같은 경제 상황은 어려운 경향을 보여주며 사람들은 집의 가치가 떨어질 때 돈의 가치가 내려가기 때문에 주택을 원하게 된다는 것이죠.