전세보증보험 못받는 경우 확인하고 대비하기
전세보증보험을 가입했다고 해서 전세 보증금을 100% 보장받을 수 없어요. 2020년부터 2022년 9월까지 총 191억 원의 전세보증보험을 가입받고도 지급하지 않은 금액이라고 합니다. 그렇다면 어떤 상황일 때 지급받을 수 없는지, 어떤 방법으로 보호해야 하는지 알아보겠습니다.
대항력과 우선변제권을 상실한 경우
191억 원 중 41억 원이 이러한 이유 때문에 지급거절이 난 만큼 가장 비중이 큰 경우인데요. 임차인들이 전세계약기간 동안 다른 주소지로 무단 전출하여 지급 거절되는 상황입니다.
만약 전세사기를 당했다고 예를 들어봅시다. HUG에서는 보증사고가 발생했다고 판단하여 집주인이 임차인에게 지불해야 할 돈을 직접 지급합니다. 그러나 임차인은 여전히 집주인에게 전세금을 청구할 전세금반환청구권은 그대로 살아있습니다.
보증효력 미발생 사례
이 사례는 전셋집에 이사 온 후 전입신고 및 확정일자를 받지 않아서 선순위 근저당권이 설정된 경우를 뜻합니다. 대표적인 보증 효력 미발생 사례는 대출 실행일에 주택인도, 전입신고, 확정일자를 받지 않은 경우인데요. HUG 전세안심대출을 받고 전세보증보험까지 체결해 주는 ‘전세금안심대출보증’에 가입한 경우 발생합니다.
사기 또는 허위의 전세계약
보증 한도를 맞추기 위해서 다운 계약서를 작성하거나 보증 사기를 칠 목적으로 계약서를 작성한 경우인데요. 현재 전세보증보험을 취급하는 회사는 3군데가 있고, 각 회사마다 보증한도가 설정되어 있습니다. 이러한 한도가 있기 때문에 전세금을 초과되면 전세보증보험을 가입할 수가 없어요. 그래서 임대인과 짜고 10억짜리 전세계약을 7억짜리 전세계약을 체결해 다운 계약서를 작성합니다.
전세보증금 반환채권에 대한 금융기관 담보대출 사례
이 경우는 전세보증금반환채권을 타인에게 양도하거나 금융기관의 담보로 제공하는 경우를 뜻합니다. 예를 들어 은행에 대출을 해야 하는데 담보가 필요한 상황에서 임차인이 임대인에게 전세금 5억을 받을 돈이 있다며 담보로 잡습니다. 그러나 임차인이 돈을 갚지 못해 담보를 돌려받지 못하는 상황에서 전세사기가 발생하게 된다면, 일정 비율로 은행이 먼저 들고 갑니다. 그렇게 되면 HUG는 전세금을 돌려주지 않는 상황이 됩니다.
보증사고 미성립
가장 대표적인 사례가 묵시적 갱신으로 이루어진 경우입니다. 전세계약이 해지 또는 종료된 후 1개월 내에 받을 수 있다고 적혀있지만, 묵시적 갱신이 이루어져 버리면 자동계약연장이기 때문에 보증사고가 아닌 상황이 됩니다.
마치며
5가지의 보증보험을 받지 못하는 사례를 적어봤는데요. 전세보증보험에 가입했다고 해서 안정적으로 지내기보다는, 등기부등본 변경되었을 때 알림이 오는 서비스나, 수시로 등기부등본을 확인하는 방법, 그리고 집주인과 연락이 되는지 반기마다 한 번씩 연락하며 지내는 것을 추천합니다.
