1) 부동산 조각투자(STO)란?

조각투자는 부동산 등 기초자산을 수익증권 형태로 쪼개 다수 투자자가 소액으로 분산 소유하는 방식입니다. 한국에선 자본시장 제도 정비와 함께 토큰증권(STO) 형태의 발행·유통 틀이 단계적으로 갖춰지고 있습니다. 금융위원회는 혁신금융서비스로 운영되던 조각투자 플랫폼 등에 대해 법적 근거를 보완하고, 다자간매매체결회사(MTF) 출범과 함께 유통 인프라를 손보고 있습니다. (법제처 개정이유 요약 참고)

2) 서울시 시범사업 개요(후보지·일정·참여 구조)

2-1. 추진 배경과 목적

서울시는 활용도가 낮은 시유지(폐파출소 등)를 대상으로 시민이 함께 투자하는 모델을 도입해 공공자산 활용도를 높이고, 임대·매각에 따른 수익을 시민과 공유하는 실험을 진행합니다. 이는 ‘동행’ 기조 아래 공공개발에 시민참여를 결합한 새로운 재정·도시관리 방식입니다. (SBS·머니투데이·뉴시스 등 보도)

2-2. 후보지(예정)

• 동작구 상도5 치안센터 (이전 후 유휴)
• 은평구 신사1 치안센터 (이전 후 유휴)

입지 여건(대중교통 접근성 등)과 소규모 창고·커뮤니티 시설 등 수익모델 적합성을 고려해 확정 예정입니다. (다음뉴스·매일경제·이투데이 보도)

2-3. 일정(보도 기준)

• 2025년 하반기: 사업계획(안) 수립·사전절차
• 2026년 상반기: 토큰증권 공모 개시 목표
• 시범사업 성과에 따라 대상 부지 확대 검토

2-4. 참여 구조(예상)

• 서울시 보유 부지의 개발·운영 계획 수립 → 신탁·수익증권 구조 설계
• 투자자: 온라인 플랫폼을 통해 소액 청약 → 지분(토큰) 보유
• 수익: 임대수익 배당 + 매각 차익 배분(구체 비율·조건은 발행 공고에 따름)

3) 수익 모델과 배당·차익 구조

서울시 모델은 임대수익과 자산 매각차익을 함께 고려합니다. 예컨대 도심형 소규모 창고·커뮤니티·창업공간 등으로 리모델링해 임대료를 확보하고, 일정 기간 후 매각하거나 장기보유 전략을 병행할 수 있습니다.

4) 세금: 2024~2025 세법 개정의 핵심(조각투자 과세)

기획재정부와 국회는 2024~2025년 세법 개정에서 조각투자상품의 소득 분류·신탁세제를 정비했습니다. 핵심은 조각투자 수익을 ‘배당소득’으로 분류하여 과세 명확성을 높였다는 점입니다. 적용 시점·세부 규정은 아래 공식 자료를 확인하세요.

• 국회 통과 2024년 세법개정안 주요 내용(조각투자 이익의 배당소득 분류, ’25.7.1 이후 지급분 적용)
• 기재부: 2024년 세법개정안 상세본(신탁세제 합리화·조각투자 수익증권 관련)
• 2024 개정세법 후속 시행령 개정안(조각투자 이익 과세 세부)

5) 리스크 체크리스트(법·유동성·운영·가격)

• 법·규제: 발행·유통 라이선스, 신탁구조, 투자자 보호 장치(예: 예치, 공시, 내부통제)
• 유동성: MTF 등 2차 시장 유통 가능성·호가스프레드·거래량
• 운영: 공실률·임대료 변동·운영비 상승·수선비
• 가격: 금리·부동산 경기·정책 변화에 따른 평가손 가능성
• 수수료: 신탁/플랫폼/운영 보수 → 실수익률에 직접 영향
• 세금: 배당소득 종합과세, 매각차익 과세 처리(구조별 상이)

6) 참여 방법(예상 절차·KYC·거래·환매)

1. 공고 확인: 서울시·플랫폼의 시범사업 투자설명서/발행공시 열람
2. KYC·적합성: 본인인증, 투자자 성향·한도 확인(개인·법인 구분)
3. 청약·배정: 최소금액·수수료 확인 후 청약 → 배정 결과 통보
4. 배당·공시: 임대수익 배당 주기·운영 보고 정기 공시
5. 유통·환매: MTF 등 2차 시장 거래 또는 사업 종료 시 상환·매각대금 분배

* 실제 절차·한도·수수료는 발행사·플랫폼 공고에 따릅니다.

7) 타국·민간 사례 비교로 본 시사점

해외·국내 민간 조각투자는 블록체인과 규제 정비를 발판으로 빠르게 성장했습니다. 접근성은 높아졌지만, **거래 유동성**과 **투자자 보호**가 성패를 가릅니다. 서울시 모델은 공공부지라는 신뢰 기반 위에 **사회적 편익**(환경 개선·지역 활성화)을 결합했다는 점에서 차별화됩니다.

8) FAQ

Q1. 누구나 투자할 수 있나요?

원칙적으로 소액 일반투자자 참여를 열어두는 모델입니다. 다만 공모 구조·적합성 원칙·투자한도는 공고에 따릅니다.

Q2. 최소 투자금액은?

시범사업 공모 공고에서 최소 청약 단위가 제시됩니다. 일반적으로 수만~수십만 원 단위가 검토됩니다.

Q3. 수익은 어떻게 계산되나요?

임대수익 배당 + 매각차익 배분. 수수료·세금 차감 후 순수익을 확인하세요.

Q4. 세금은 어떻게 내나요?

2025년 개정 기준으로 조각투자 이익의 배당소득 분류가 명확해졌습니다(일부 적용 시점 유의). 공고문과 최신 시행령을 확인하세요.

Q5. 위험요소는?

유동성 부족, 공실, 금리·가격 변동, 수수료, 과세 등. 최악의 시나리오까지 감안한 투자 규모 설정이 필요합니다.

9) 관련 기사·자료 링크 모음